In de afgelopen 15 jaar zijn veel gebouwen met een kantoor-, fabrieks- of kerkfunctie getransformeerd naar appartementen. De betrokken instanties zijn altijd vol lof over het geslaagde project. Er wordt uitvoerig stilgestaan bij de bewaard gebleven karakteristieke waarde van het gebouw of de slimme indeling. Kopers staan in de rij en de appartementen worden gemakkelijk verkocht voor aanzienlijke bedragen. Maar na enkele jaren komen er problemen aan het licht.
Schade door veranderde bouwfysische omstandigheden
De VVE wordt geconfronteerd met enorme problemen van technische en financiële aard. Het metselwerk deformeert, de bouwoorspronkelijke kozijnen tochten en vertonen aanzienlijke houtrotschade, het lood- en zinkwerk is in slechte staat en het schilderwerk heeft door alle ondergrondproblemen een korte onderhoudscyclus. Niet zelden blijkt het gebouw slecht of gedeeltelijk zelfs niet geïsoleerd te zijn. Ook als het project is uitgevoerd door kundige vakmensen is dit risico aanwezig. Doordat er zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de bestaande detaillering wordt de nieuwe situatie niet altijd zo goed als bij nieuwbouw.
Problemen van technische én financiële aard
De VVE raakt verzeild in een eindeloze juridische strijd met de projectontwikkelaar of moet diep in de buidel tasten om herstel te laten uitvoeren. Maar zo’n relatief jonge VVE heeft nog niet voldoende kunnen sparen voor dergelijk onderhoud en herstel en moet geld lenen. Met enige regelmaat vragen VVE’s ons de ontstane problemen in kaart te brengen. Ze worden geconfronteerd met hoge herstelkosten terwijl de renovatie amper vijf of tien jaar geleden is uitgevoerd. Vaak blijkt dat is gekozen voor behoud van het bestaande – monumentale – karakter en zijn er concessies gedaan ten aanzien van de kwaliteit, die zich openbaren in de gebruiksfase.
Wat te doen?
Het zou mooi zijn als toekomstige eigenaren wettelijk beter beschermd worden tegen hoge kosten voor onderhoud aan transformatieprojecten binnen een termijn van bijvoorbeeld tien jaar. Voorlopig is dit niet het geval. Als toekomstige eigenaar kun je veel tips lezen in de brochure ‘Vóórdat u een appartement koopt’ van de Rijksoverheid. Verder is het goed de kopers aan te bevelen om zowel het appartement als de gemeenschappelijke gebouwonderdelen zoals gevels, daken en installaties bij oplevering te laten keuren door een onafhankelijke instantie. Ook kunnen wij voor je onderzoeken wat de stand van zaken is. Neem gerust contact met ons op.
Elwin Buikema, Bouw Advies Centrum
